Tout savoir sur...

Au sommaire de cet onglet

Vous trouverez sur cette page quelques fiches d'informations pratiques sur des questions concernant les baux d'habitation pour tout savoir sur...

- le renouvellement des baux après le 1er aout 2015

- les baux après le 1er aout 2015, nouveaux baux et baux en renouvellement

- l'assurance habitation dégat des eaux (convention CIDRE)

- la garantie locative Visale (octobre 2016)

- le calendrier d'entrée en vigueur des dispositions de la loi ALUR pour les baux d'habitation (au 1er juin 2015)

- la commission départementale de conciliation

- les détecteurs de fumée fournis par Gecina, lettre du 20 juin 2014

- les détecteurs de fumée,

 

 

Tout savoir sur le renouvellement des baux dans notre immeuble

Le renouvellement des baux dans notre résidence suscite bon nombre d’interrogations quant à ce qui peut être réclamé par le bailleur à cette échéance, notamment sur la possibilité qui lui est offerte d’augmenter les loyers.

A l'inverse, il est aussi possible pour le locataire de prétendre à une diminution de loyer dans des conditions restrictives mais qui existent dans l'immeuble: bon nombre de petites surfaces, chambres d'étudiants ou studios ont un loyer qui est actuellement supérieur au loyer de référence majoré applicable à notre arrondissement.

Dans ce cas, soyez vigilent, la distraction ou la négligence pourraient vous couter cher!

La fiche Tout Savoir ci dessous vous permet d'avoir une analyse succinte de la problematique. Vous pouvez également télécharger la fiche détaillée établie en septembre 2015 par l'ADIL. Ces deux fiches completent la fiche précédente "Tout Savoir sur les baux après le 1er aout 2015", toujours valable et téléchargeable également.

Tout savoir sur le renouvellement des baux 1Tout savoir sur le renouvellement des baux 1 (66.81 Ko)

Fiche adil encadrement des loyers en zone tendueFiche adil encadrement des loyers en zone tendue (148.28 Ko)

 

 

Tout savoir sur les baux après le 1er aout 2015

Au 1er aout 2015, les baux devront respecter un certain formalisme, être accompagnés d'une notice informative et l'arrêté préfectoral d'encadrement des loyers entrera en vigueur.

Une fiche de synthèse vous permet de vous y retrouver, que vous soyez titulaire d'un bail ancien de 6 ans en cours d'exécution, ou bien que votre bail débute à cette date.

 

Tout savoir sur les baux a compter du 1er oaut 2015 (328.75 Ko)

Tout savoir sur l'assurance habitation et la convention CIDRE des assureurs (avril 2015)

Il est fréquent, après un dégât des eaux dans un immeuble, qu’un occupant lésé s’interroge au moment d’être indemnisé : « mais pourquoi est-ce mon assureur qui paye, alors que ce devrait être le responsable ? ». Il est là confronté à la convention CIDRE.

L'assureur de Gecina leur applique une franchise de 1500€ par sinistre, ce qui explique que le bailleur puisse paraitre insistant pour que ce soient ses entreprises qui interviennent pour les prestations qui resteront à sa charge pour la réfection des locaux après prise en charge partielle des travaux à réaliser par votre propre assureur: électricité ou parquet par exemple....

Cela ne change pas le raisonnement et les modalités de mise en oeuvre de la convention CIDRE. Vous ne serez en aucun cas obligé de passer par ses entreprises et pourrez parfaitement imposer les votres puisque le sinistré lésé, c'est vous. Il suffira d'être clair et cette position ne pose aucun probleme. Gecina pourra éventuellement vous demander de faire l'avance du paiement de la facture, si celle-ci n'est pas élevée, et vous recréditera immédiatement après transmission de la facture acquitée. Vous pouvez aussi lui imposer de payer votre entreprise et dans ce cas, c'est Gecina qui établira le bon de commande ou apposera le "bon pour accord" sur le devis.

Dans tous les cas, il faut que tous les devis soient établis et envoyés ensembles à votre assureur car ils constituent un tout.


Préalablement à l’explication du mécanisme de cette convention, voici un rappel succinct des fondements du droit et les mécanismes qu’il engendre.

Constat amiable degats des eauxConstat amiable degats des eaux (101.85 Ko) à remplir par le sinistré, le responsable de la fuite avec dernier volet pour Gecina

Tout savoir sur la convention cidre des assureurs 3Tout savoir sur la convention cidre des assureurs 3 (83.71 Ko)

texte intégral de la convention CIDRE de 2002:

Convention cidre (292.06 Ko)

Tout savoir sur la garantie locative VISALE

Depuis janvier 2016, une nouvelle garantie de loyers impayés baptisée Visale (Visa pour le logement et l'emploi) permet aux locataires d'obtenir rapidement un cautionnement et ainsi de rassurer son futur bailleur sur la solidité de son dossier.

Créée par la loi Alur, ce dispositif permet aux nouveaux locataires de se passer de caution car c'est ce garant qui verse au propriétaire bailleur le montant du loyer en cas d'impayés.

Elle est gratuite pour le bailleur et pour le locataire. Elle prévoit evidemment des limites financières et des conditions de ressources.

Initialement réservé aux locataires de 30 ans et plus, le dispositif Visale a été depuis octobre 2016 étendu aux moins de 30 ans pour faciliter l'accès au premier emploi et dans la floulée au premier logement.

Pour tout savoir sur ce petit coup de pouce, cliquez sur l'icone.

Tout savoir sur visaleTout savoir sur visale (203.93 Ko)

Tout savoir sur le calendrier des changements de la loi ALUR

 

Publiée le 26 mars 2014, la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) apporte de nombreux changements aux baux d’habitation , notamment par la modification de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Les choses évoluent cependant doucement, car l’entrée en vigueur de nombre de dispositions est conditionnée à la publication de décrets d'application.

En voici un calendrier succinct au 1er juin 2014 des dispositions concernant les baux d'habitation. Vous pouvez également accéder à et en cliquant sur l'échéancier Legifrance de mise en application de loi avec la date de publication des décrets pour chaque article.

Dispositions concernant le contrat de location

Etablissement d'une liste exhaustive et limitative des documents qu'il est possible de demander à un candidat locataire

En vigueur

Toute publicité doit mentionner le montant TTC des honoraires de l'intermédiaire

En vigueur

Seules les prestations suivantes peuvent être mises à la charge du locataire (et partagées avec le bailleur) : visites, constitution de dossier, rédaction du bail, établissement des états des lieux

En vigueur

Les honoraires mis à la charge du locataire ne peuvent excéder ceux à la charge du bailleur, et doivent être inférieurs à un plafond par m2 de surface habitable soit à Paris 15€/m2

en vigueur

L'état des installations électriques et de gaz doit être fourni par le bailleur

en vigueur

Utilisation obligatoire d'un contrat de bail type

en vigueur

Suppression des clauses pénales prévoyant des pénalités en cas de retard de paiement du loyer

En vigueur

Suppression des clauses interdisant au locataire de demander au bailleur une indemnité en cas de travaux d'une durée supérieure à 21 jours

En vigueur

Obligation d'annexer une fiche d'informations sur les droits, obligations et voies de recours en cas de litige au bail

En vigueur

Interdiction faite au bailleur d'imposer à un candidat locataire la signature du bail par un ascendant ou un descendant

En vigueur

 

Dispositions concernant l'état des lieux

Obligation d'utiliser un état des lieux type

En vigueur

Le locataire a 10 jours pour demander au bailleur de modifier l'état des lieux

En vigueur

Possibilité offerte au locataire après la première période de chauffe de faire compléter l'état des lieux avec des éléments relatifs à l'installation de chauffage

En vigueur

En cas de nécessité d'établissement de l'état des lieux par huissier, le coût est partagé entre le locataire et le bailleur pour un montant fixé par décret

en vigueur

 

Dispositions concernant les travaux

La vétusté du logement devra être prise en compte pour la détermination de la répartition de la charge des travaux entre le locataire et le bailleur

en vigueur

Le locataire doit être informé avant le début des travaux de la nature de ces derniers et de leurs modalités d'exécution

En vigueur

Interdiction d'imposer au locataire des travaux sur le logement le samedi, dimanche et jours fériés

En vigueur

Possibilité offerte au locataire de saisir le juge afin de faire cesser des travaux abusifs, vexatoires ou dangereux

En vigueur

Le bailleur sera responsable de l'installation initiale des détecteurs de fumée et leur bon état lors de chaque mise en location

En vigueur

Dans le cas de logements occupés lors de l’entrée en vigueur de l’obligation d’installation des détecteurs de fumée, le bailleur devra les fournir ou les rembourser au locataire au coût de ceux-ci

En vigueur

 

Dispositions concernant les loyers et les charges  

Encadrement des loyers en zone tendue,

arrêté préfectoral publié

décret publié le 12 juin 2015,

entrée en vigueur le 1er aout 2015

Possibilité de prévoir un complément de loyer en cas de caractéristiques de localisation ou de confort particulières

décret publié le 12/06/15

Possibilité pour le locataire d'intenter une action en réduction du loyer lorsque la surface réelle du logement sera inférieure de plus d'1/20ème à la surface indiquée dans le bail

En vigueur

Interdiction de facturer au locataire des frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance

En vigueur

Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Tout arriéré de charges ou de loyers dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans. Les sommes dues avant le 27 mars 2014 se prescrivent par 5 ans.

Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.

au-delà du 27 mars 2017, tous les arriérés de loyer et/ ou de charges nés avant le 27 mars 2014 et qui n'ont pas été réclamés sont perdus.

En vigueur

Prescription de l'action en révision du loyer par le bailleur d'un an (au-delà, la révision est perdue pour l'année concernée)

Si un bail doit être révisé le 13 juin 2014, le bailleur peut le faire jusqu'au 13 juin 2015. la révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement mais seulement à la date de la demande, et ce quelqu'en soit le motif, oubli, négligence ou ignorance.

En vigueur

La révision à la hausse ne peut excéder la variation de l'IRL

En vigueur

Mise en place de la Garantie Universelle des Loyers

01/01/2016

Le montant du forfait de charges ne doit pas être «manifestement disproportionné»

En vigueur

Le bailleur doit fournir, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage collectif et de production d'eau chaude sanitaire

En vigueur

Avec l'accord du locataire, le bailleur peut lui transmettre ses quittances par voie électronique

En vigueur

Le bailleur transmet au locataire, s'il en fait la demande, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale

En vigueur

 

Dispositions concernant la fin du contrat de location

Possibilité pour le locataire de restituer les clefs par LRAR

En vigueur

Si le logement se situe en copropriété, dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes, le bailleur peut conserver un montant égal à 20% du dépôt de garantie

En vigueur

En cas de non restitution du dépôt de garantie dans le délai d'un mois de la remise des clefs, une pénalité de 10% du loyer par mois de retard pourra être appliquée au bailleur

En vigueur

En zone tendue (décret du 10 mai 2013 : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes Nice, l'agglomération parisienne, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse), le délai de préavis dans le cas d'un congé donné par le locataire est réduit à un mois pour tous les baux, quelle que soit la date de signature du bail

En vigueur, depuis la loi 2015-990 du 6 aout 2015

Le locataire bénéficiant d'un certificat médical indiquant que son état de santé nécessite un changement de domicile pourra bénéficier du délai de préavis réduit

En vigueur

Le congé délivré par le bailleur doit comporter une notice d'information relative aux obligations de ce dernier et aux voies de recours ouvertures au locataire

En vigueur

Le congé pour vente n'est autorisé qu'après le premier renouvellement du bail en cours

En vigueur

Le congé pour reprise n'est autorisé qu'au terme du bail ou d'un délai de 2 ans après l'acquisition, selon la date la plus éloignée

En vigueur

Le congé pour reprise doit être justifié

En vigueur

En cas de mise en copropriété d'un immeuble comportant au moins 5 lots et situé dans une ville de plus de 5000 habitants, tous les baux en cours sont prorogés de trois ans

En vigueur

L'âge à partir duquel un locataire est protégé de tout congé donné par un bailleur ne satisfaisant pas lui-même à ce critère, est abaissé à 65 ans

En vigueur

 

Dispositions concernant la colocation

La cotitularité est de droit pour les partenaires d'un PACS qui en font la demande conjointe

En vigueur

La somme des loyers réglés par les colocataires ne peut être supérieure au montant maximal de loyer applicable selon la loi

En attente de décret

Obligation d'utiliser un contrat de bail en colocation type

En vigueur

La solidarité d'un colocataire ainsi que de sa caution s'éteint à la date d’effet du congé et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail ou dans un délai de 6 mois après cette date d'effet

En vigueur

 

Dispositions concernant les litiges

Nouvelle durée de la trêve hivernale: du 1er novembre au 31 mars

En vigueur

La trêve hivernale peut désormais également bénéficier aux occupants entrés dans les lieux par voie de fait

En vigueur

Les actions découlant d'un bail se prescrivent par 3 ans (à part l'action en révision du loyer par le bailleur, prescrite par un an)

En vigueur

Compétences des commissions départementales de conciliation élargies (saisine obligatoire avant la saisine d'un juge dans le cas d'un litige concernant l'encadrement des loyers par exemple)

décret publié le 12/06/15

Le délai de paiement maximal pouvant être octroyé par le juge au locataire passe de 2 à 3 ans

En vigueur

Le délai de grâce maximal avant expulsion pouvant être octroyé par le juge passe d'1 à 3 ans

En vigueur

Sources: Socaf et Le Particulier

Liens pour en savoir plus: Loi ALUR et loi 89-462 du 6 juillet 1989

Tout savoir sur la commission départementale de conciliation

Vous êtes locataire et le bailleur vous a adressé une proposition de renouvellement de bail avec augmentation du loyer, en plus de l'évolution normale de l'indice de référence.

Vous avez entendu parler des procédures et de la commission départementale de conciliation. Pour tout savoir sur cet organisme, son organisation et son rôle, vous pouvez consulter la fiche de synthèse ci dessous.

Tout savoir sur commission dept de conciliation 2Tout savoir sur commission dept de conciliation 2 (65.73 Ko)

Tout savoir sur les détecteurs de fumée fournis et installés par Gecina

Compte tenu de ses obligations, GECINA a passé un marché de fourniture et pose de détecteurs dans les appartements.

C’est l’objet du courrier qui vous a été adressé le 20 juin.

 Un mode d’emploi difficilement lisible car imprimé en lettres minuscules était joint : cela n’a aucune importance, vous pouvez tout savoir sur le modèle installé en lisant la fiche rédigée pour cela.

Tout savoir sur les detecteurs de fumee installes par gecinaTout savoir sur les detecteurs de fumee installes par gecina (77.73 Ko)

Tout savoir sur les détecteurs de fumée

Le détecteur de fumée est un appareil simple à installer qui permet de réduire considérablement les risques d'incendie en détectant les fumées émises au début d'un feu et d'alerter, par le biais d'un signal sonore, les occupants du logement du départ de feu.
La loi rend leur installation obligatoire dans tous les logements individuels à partir du 8 mars 2015. Voici une synthèse de son fonctionnement et des obligations de chacun, bailleur, locataire, propriétaire.

Tout savoir sur les detecteurs de fuméeTout savoir sur les detecteurs de fumée (89.41 Ko)

Commentaires (1)

lboulares
  • 1. lboulares | 21/07/2014
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