Tout savoir sur...

Vous trouverez sur cette page quelques fiches d'informations pratiques sur des questions concernant les baux d'habitation pour tout savoir sur...

-  L'expertise judiciaire en matière incendie: droit des assurances

- la gestion du courrier par le gardien (tâches du gardien selon la convention collective)

- le renouvellement des baux après le 1er aout 2015

- les baux après le 1er aout 2015, nouveaux baux et baux en renouvellement

- l'assurance habitation dégat des eaux (convention CIDRE)

- la garantie locative Visale (mars 2020 et février 2021)

- le calendrier d'entrée en vigueur des dispositions de la loi ALUR pour les baux d'habitation (au 1er juin 2015)

- la commission départementale de conciliation

- les détecteurs de fumée fournis par Gecina, lettre du 20 juin 2014

- les détecteurs de fumée,

L'incendie d'origine électrique survenu dans notre immeuble le 27 février 2023 et le constat que, dans les parties communes sinistrées du batiment 1, un mois après rien ou si peu n'a été fait, pas même la décontamination et le nettoyage de la suie dans les espaces communs (escalier, couloirs, accès des caves etc...) porte les locataires à s'interroger.

Devant les informations contradictoires et très approximatives données à la volée par les représentants de Gecina, pour répondre à vos questions, il nous a paru intéressant de mettre en libre consultation un article bien documenté sur l'expertise judiciare en matière incendie, écrit par Maitre Myriam Bennaïm, avocate, du Cabinet Endros-Baum Associés.

vous pouvez en prendre connaissance en cliquant sur l'icone: Expertise judiciaire droit des assurances

Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles (réécrite par l'avenant n° 74 du 27 avril 2009 portant modification de la convention)

https://www.legifrance.gouv.fr/conv_coll/id/KALITEXT000021180979/?idConteneur=KALICONT000005635953&origin=list

Les taches du gardien sont encadrées par une convention collective qui détaille très précisément les taches qui peuvent être demandées dans le cadre du contrat de travail.

A chaque tache est attribué un nombre d'unités de valeur (UV) selon le barème d'évaluation des tâches constituant l'annexe I à la convention :

Définition et évaluation des tâches en unités de valeur pour le personnel visé à l'article 18, paragraphe B, de la présente convention

https://www.legifrance.gouv.fr/conv_coll/id/KALITEXT000005656775/?idConteneur=KALICONT000005635953&origin=list

Celui-ci ne peut être modifié. En fonction de l'importance de l'immeuble, le nombre d'unités de valeur attribué à une tache peut être multiplié, par exemple par le nombre d'appartements constituant l'immeuble...., pour arriver à un total d'unités de valeur (UV) qui sera attribué à la tache considérée.

Le nombre maximal des UV auquel peut prétendre l'employeur pour définir le contenu et l'étendue du travail à effectuer ne peut excéder 12 000 UV. La décomposition doit être clairement mentionée dans le contrat de travail. Le gardien ne peut donc ignorer ce qu'il doit faire.

Extrait des taches valorisées dans le contrat:

I. Tâches générales

a) Surveillance ascenseurs

b) Surveillance chaufferie

c) Surveillance pendant l'exécution des tâches

d) Contrôle et coordination de salariés de l'employeur

e) Contrôle des tâches des préposés d'entreprises extérieures

... / ...

III. Propreté et entretien des parties communes

... / ...

b) Courrier

Qu'il s'agisse du service réduit, normal ou porté le salarié n'est pas tenu de prendre :
– les courriers et/ou colis contre signature ;
– les colis de plus de 30 kg et/ou dont la somme des côtés (L + l + h) est supérieure à 200 cm.

Courrier service réduit : réception et distribution des colis et plis volumineux non recommandés ne pouvant entrer dans les boîtes aux lettres.(4 par local principal)

Courrier service normal : dès réception de l'ensemble du courrier, tri et répartition entre les boîtes des destinataires.(12 UV par local principal)

Courrier porté : dès réception, tri et distribution à domicile du courrier des occupants.(30 UV par local principal)

Dans le contrat de travail du gardien, Gecina a retenu l'option service normal. L'immeuble étant consitiué de 220 logement, la tache de gestion du courrier est valorisée 12 x 220 = 2640 UV soit 22% de son salaire. La convention collective ne prévoit pas de distinction entre les colis délivrés par la poste, ses services ou prestataires associés tels que Colissimo ou Chronopost, ou bien les autres sociétés de délivrance des colis .

Le renouvellement des baux dans notre résidence suscite bon nombre d’interrogations quant à ce qui peut être réclamé par le bailleur à cette échéance, notamment sur la possibilité qui lui est offerte d’augmenter les loyers.

A l'inverse, il est aussi possible pour le locataire de prétendre à une diminution de loyer dans des conditions restrictives mais qui existent dans l'immeuble: bon nombre de petites surfaces, chambres d'étudiants ou studios ont un loyer qui est actuellement supérieur au loyer de référence majoré applicable à notre arrondissement.

Les baux pour la résidence principale sont obligatoirement de 6 ans. Si l'appartement est destiné à devenir une résidence secondaire, pour des obligations professionnelles par exemple, alors les baux peuvent être de 3 ans et les protections prévues par la loi pour les résidences principales ne seront pas applicables. Ce petit détail peut tout changer pour le locataire.

Soyez vigilent, la distraction ou la négligence pourraient vous couter cher!

La fiche Tout Savoir ci dessous vous permet d'avoir une analyse succinte de la problematique. Vous pouvez également télécharger la fiche détaillée établie en septembre 2015 par l'ADIL. Ces deux fiches completent la fiche précédente "Tout Savoir sur les baux après le 1er aout 2015", toujours valable et téléchargeable également.

Tout savoir sur le renouvellement des baux 1 (66.81 Ko)

Fiche adil encadrement des loyers en zone tendue (148.28 Ko)

Au 1er aout 2015, les baux devront respecter un certain formalisme, être accompagnés d'une notice informative et l'arrêté préfectoral d'encadrement des loyers entrera en vigueur.

Une fiche de synthèse vous permet de vous y retrouver, que vous soyez titulaire d'un bail ancien de 6 ans en cours d'exécution, ou bien que votre bail débute à cette date.

Tout savoir sur les baux a compter du 1er oaut 2015 (328.75 Ko)

Il est fréquent, après un dégât des eaux dans un immeuble, qu’un occupant lésé s’interroge au moment d’être indemnisé : « mais pourquoi est-ce mon assureur qui paye, alors que ce devrait être le responsable ? ». Il est là confronté à la convention CIDRE, devenue IRSI en 2018. Le nom change mais les grands principes restent les mêmes: c'est votre assureur qui gère le sinistre à partir de votre déclaration et vous indemnise pour la réfection des locaux, après avoir fait passer un expert qui n'est pas là pour vous défendre mais défendre les intérets financiers de votre assurance.

L'assureur de Gecina leur applique une franchise de 1500€ par sinistre, ce qui explique que le bailleur puisse paraitre insistant pour que ce soient ses entreprises qui interviennent pour les prestations qui resteront à sa charge pour la réfection des locaux après prise en charge partielle des travaux à réaliser par votre propre assureur: électricité ou parquet par exemple....

Cela ne change pas le raisonnement et les modalités de mise en oeuvre de la convention. Vous ne serez en aucun cas obligé de passer par ses entreprises et pourrez parfaitement imposer les votres puisque le sinistré lésé, c'est vous. Il suffira d'être clair et cette position ne pose aucun probleme. Gecina pourra éventuellement vous demander de faire l'avance du paiement de la facture, si celle-ci n'est pas élevée, et vous recréditera immédiatement après transmission de la facture acquitée. Vous pouvez aussi lui imposer de payer votre entreprise et dans ce cas, c'est Gecina qui établira le bon de commande ou apposera le "bon pour accord" sur le devis.

Dans tous les cas, il faut que tous les devis soient établis et envoyés ensembles à votre assureur car ils constituent un tout.

Préalablement à l’explication du mécanisme de cette convention, voici un rappel succinct des fondements du droit et les mécanismes qu’il engendre.

Constat amiable degats des eaux (101.85 Ko) à remplir par le sinistré, le responsable de la fuite avec dernier volet pour Gecina

Tout savoir sur la convention cidre des assureurs 3 (83.71 Ko)

texte intégral de la convention CIDRE de 2002:

Convention cidre (292.06 Ko)

la convention CIDRE a été remplacée en 2018 par la convention IRSI, elle même modifiée en avril 2020. Une mise à jour des informations sera effectuée prochainement. En cas de questions, vous pouvez mettre un message à l'association. Il y sera répondu.

Depuis janvier 2016, une nouvelle garantie de loyers impayés baptisée Visale (Visa pour le logement et l'emploi) permet aux locataires qui n'ont personne pour se porter garant aupres du bailleur d'obtenir rapidement un cautionnement et ainsi de rassurer son futur bailleur sur la solidité de son dossier.

Créé par la loi Alur, ce dispositif permet aux nouveaux locataires de se passer de caution car c'est ce garant qui verse au propriétaire bailleur le montant du loyer en cas d'impayés pendant une durée maximale de 36 mensualités impayées, charges comprises, pendant les 3 premières années du bail. Si son locataire lui présente une garantie Visale, le propriétaire bailleur ne peut en aucun cas lui réclamer une autre caution complémentaire.

En cas de difficultés ponctuelles du locataire, Action Logement qui gère la garantie Visale se porte garant pour le locataire, et couvre les éventuels impayés. Ce n'est pas un cadeau! Ensuite, le locataire rembourse ce "prêt" à Action Logement, selon un échéancier conçu au cas par cas. Si le locataire ne parvient pas à éponger sa dette auprès de l'organisme, celui-ci peut résilier le bail de fait.

Cette garantie est gratuite pour le bailleur et pour le locataire. Elle prévoit évidemment des limites financières et des conditions de ressources. Elle impose aussi que le bail soit conforme à la loi.

La garantie Visale s’adresse aux jeunes de moins de 30 ans. Les plus âgées sont également éligibles au dispositif, mais seulement d’ils se trouvent dans l’un de ces cas :

-  jusqu'à 6 mois après la prise de fonction (hors CDI confirmé), ou jusqu'à 6 mois après une mutation;

- une mutation professionnelle dans la même entreprise ou le même groupe (dans les 6 mois) ;

- un évènement exceptionnel fragilisant le lien à l’emploi et au logement (évènement familial ou médical, perte d’emploi) ;

- être locataire dans le cas d’un bail mobilité.

Ainsi, les personnes titulaires d’un CDI dans une situation fragile ou en mobilité sont bien intégrés au dispositif Visale. Dans tous les cas, c'est l'ensemble du ménage qui profite de la garantie, si au moins l'un de ses membres répond aux conditions d'obtention.

La garantie Visale couvre les loyers et les charges impayées

La garantie Visale est limitée à 36 mensualités impayées par le locataire auprès d’un bailleur privé. Elle couvre aussi les dégradations du logement à hauteur de 2 mois de loyer avec charges, mais uniquement pour les contrats signés depuis février 2019.

 Le niveau de loyer couvert par Visale charges comprises, doit être inférieur 1.300 € et à 1.500 € à Paris. Pour les étudiants, le loyer doit être inférieur à 425 €.  Au-delà, la garantie est accordée sous conditions de ressources.

Le salaire ne doit pas dépasser 1.300 € nets /mois (février 2021). Cette condition devrait bientôt être élargie et passer à 1.500 €/mois.

Comment demander la caution locative Visale ?

Les futurs locataires doivent s'inscrire sur le site dédié Visale.fr. La demande se fait en ligne, avant la signature du bail. Deux jours ouvrés plus tard, Action Logement statue sur l'éligibilité du locataire et l'en informe par mail ou SMS.

Si sa demande est acceptée, le locataire peut télécharger son visa, l'imprimer et le remettre à son propriétaire. C'est ensuite au tour du bailleur de s'inscrire sur le site Visale.fr, pour donner les détails du bail. Un contrat de cautionnement est alors automatiquement généré, que le propriétaire doit expressément accepter.

Pour tout savoir sur ce petit coup de pouce, cliquez sur l'icone.

Tout savoir sur visale (203.93 Ko)

Publiée le 26 mars 2014, la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) apporte de nombreux changements aux baux d’habitation , notamment par la modification de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Les choses évoluent cependant doucement, car l’entrée en vigueur de nombre de dispositions est conditionnée à la publication de décrets d'application.

En voici un calendrier succinct au 1^er juin 2014 des dispositions concernant les baux d'habitation. Vous pouvez également accéder à et en cliquant sur l'échéancier Legifrance de mise en application de loi avec la date de publication des décrets pour chaque article.

Dispositions concernant le contrat de location

Dispositions concernant l'état des lieux

Dispositions concernant les travaux

Dispositions concernant les loyers et les charges  

Dispositions concernant la fin du contrat de location

Dispositions concernant la colocation

Dispositions concernant les litiges

Sources: Socaf et Le Particulier

Liens pour en savoir plus: Loi ALUR et loi 89-462 du 6 juillet 1989

Vous êtes locataire et le bailleur vous a adressé une proposition de renouvellement de bail avec augmentation du loyer, en plus de l'évolution normale de l'indice de référence.

Vous avez entendu parler des procédures et de la commission départementale de conciliation. Pour tout savoir sur cet organisme, son organisation et son rôle, vous pouvez consulter la fiche de synthèse ci dessous.

Tout savoir sur commission dept de conciliation 2 (65.73 Ko)

Compte tenu de ses obligations, GECINA a passé un marché de fourniture et pose de détecteurs dans les appartements.

C’est l’objet du courrier qui vous a été adressé le 20 juin.

 Un mode d’emploi difficilement lisible car imprimé en lettres minuscules était joint : cela n’a aucune importance, vous pouvez tout savoir sur le modèle installé en lisant la fiche rédigée pour cela.

Tout savoir sur les detecteurs de fumee installes par gecina (77.73 Ko)

Le détecteur de fumée est un appareil simple à installer qui permet de réduire considérablement les risques d'incendie en détectant les fumées émises au début d'un feu et d'alerter, par le biais d'un signal sonore, les occupants du logement du départ de feu.
La loi rend leur installation obligatoire dans tous les logements individuels à partir du 8 mars 2015. Voici une synthèse de son fonctionnement et des obligations de chacun, bailleur, locataire, propriétaire.

Tout savoir sur les detecteurs de fumée (89.41 Ko)