Les actions de l'Association

L'association des locataires du 10 rue du docteur Roux mène une action continue pour que le quotidien des locataires soit amélioré. Cela se traduit par des courriers au bailleur pour exposer des difficultés ou émettre des idées, des contacts réguliers avec le responsable des travaux de maintenance et celui en charge des gros travaux d’investissements. Nous rencontrons également les directeurs de Gecina au cours de séances de travail.

Sur cette page, nous vous présentons les principales actions récurrentes.

Sur la page « actions marquantes » vous retrouverez un historique des événements qui ont nécessité une intervention longue, un investissement financier ou des négociations complexes.

courrier non distribué le 2eme samedi du mois

Nous avons été informés en juin par le bailleur de sa décision de fermer la loge le 2eme samedi matin du mois.

La motivation est que la convention collective signée le 23 mai 2014 limite à 47H30 les heures de présence hebdomadaires des gardiens d'immeubles.

Jusqu'en juin 2015, la convention collective a bien évidemment été respectée. La loge de notre immeuble étant ouverte 48H hebdomadaires, Gecina accordait un après midi par mois, la loge étant fermée pour cela. Cette situation n'était pas très pénalisante pour les locataires.

Dans sa décision de fermer désormais la loge un samedi matin mensuel, le directeur du patrimoine immobilier a considéré le 19 mai dernier que "si le gardien est efficace, on peut passer sur le courrier non distribué un samedi par mois", créant un curieux lien de causalité entre un salarié qui fait correctement son travail et la possibilité en conséquence ouverte pour le bailleur de ne pas assurer une tache imposée!

Mais la poste assure la distribution du sac postal, ce jour là comme les autres. Constatant la porte close de la loge lors de son passage, le facteur abandonne le sac de courrier qui est donc accessible à tout le monde et peut être ouvert, volé, détruit....

Plusieurs locataires s'en sont émus, par courriel et message sur le forum de ce site. L'association a donc envoyé une lettre recommandée et le sujet a été abordé en réunion de concertation locative le 24 septembre 2015.

Gecina a accepté le principe de réouverture de la discussion si l'association en fait la demande. Cette possibilité n'a toutefois jamais été exercée, la majorité des locataires se satisfaisant de cette situation.

Action n°1: préserver la sécurité et la tranquilité de l'immeuble

Maintien de la tranquilité de la résidence:

- remise en état du système de vidéo-surveillance

- fermeture de l'immeuble rue du docteur Roux

- maintien du gardiennage de sécurité la nuit et les week-ends.

Remplacement de nos personnels de sécurité le 5 janvier 2015: courriers envoyés à GECINA et réunion du 8 avril 2015

Ce remplacement décidé en catimini pendant les vacances de fin d'année, sans aucune information préalable, étonne les locataires, tout autant que cette situation de fait accompli les scandalise.

Un courrier demandant des explications a été envoyé le 5 janvier: vous pouvez en prendre connaissance en cliquant sur le lien.

N'ayant reçu aucune réponse, une nouvelle lettre, consultable en cliquant sur l'icone, a été envoyée à Gecina le 26 janvier:

photos jointes (266.21 Ko)

Un 3eme courrier a été adressé à Gecina le 2 février, le tapage nocturne d'individus alcoolisés samedi 31 sous le porche rue de Vaugirard constituant un trouble inacceptable.

Les services du directeur du patrimoine immobilier de Gecina n'ayant pas jugé utile de répondre à nos lettres, un courrier de mise en demeure a été adressé au directeur général. Ultime étape avant la saisine du juge du tribunal d'instance pour obtenir simplement le respect des droits accordés par la loi, cette procédure est malheureusement bien connue puisque déjà mise en oeuvre en novembre 2014 pour obtenir la régularisation des charges de 2011.

Le 20 février 2015, Gecina nous répond enfin. Il faut rappeler que la dépense de gardiennage par vigiles n'est récupérable que par la volonté des locataires qui ont expressément accepté d'en supporter le coût. Il est par conséquent inadmissible que ce contrat soit géré dans l'opacité la plus totale, la direction de Gecina ne pouvant décider seule de ses aménagements. Il n'est en effet pas possible que la mission exercée par nos vigiles soit modifiée sans notre approbation, les locataires conservant la faculté de refuser la modification en dénonçant l'accord collectif. Gecina serait alors contrainte de payer intégralement la dépense.

Le 8 avril , nous avions rendez vous chez Gecina pour examiner le contrat de la société de gardiennage et voir comment tout cela est facturé.

A compter de janvier 2015, un avenant modifie la prestation acceptée par les locataires dans le protocole, pour l'affectation d'un agent de sécurité incendie (SSIAP) du lundi au vendredi de 21H30 à 7H00 le lendemain, et 24H/24 les week-ends et les jours fériés.

La présence d'un personnel dédié à la sécurité incendie avec qualification SSIAP est une obligation réglementaire du bailleur, qui concerne exclusivement l'immeuble Apave, classé immeuble de grande hauteur (IGH). Le système de sécurité incendie (SSI) de l'Apave est reporté à la loge à partir de 21H30.

Cette prestation obligatoire de sécurité incendie n'est pas légalement récupérable dans les charges des locataires résidentiels.

La prestation est facturée mensuellement 10.719,78€ HT selon la décomposition suivante: 9.308,95€ HT pour les locataires résidentiels et 1.410,83€ HT pour l'Apave!!!

Il est bien évident que l'association des locataires ne peut accepter cette situation et a, lors de la réunion, réaffirmé sa position:

1. demande de renégociation du protocole pour une réduction très significative de la dépense pour les locataires résidentiels,

2. rénovation totale du système de vidéosurveillance: changement de toutes les caméras et intégration d'écrans de contrôle dans le meuble de la banque d'accueil de la loge pour une surveillance effective des images,

3. date limite de concrétisation des deux actions et signature d'un avenant au protocole fixée au 30 juin 2015.

A défaut d'un accord global (validation du changement et du positionnement des matériels de vidéosurveillance, accord financier sur le montant récupérable), le protocole sera dénoncé le 1er juillet. En conséquence, à compter du 1er octobre, les dépenses de gardiennage ne pourront plus du tout être refacturées aux locataires dans les charges récupérables.

Dans ce contexte, l'association contestera également au titre des charges 2015 lors de leur vérification, la récupérabilité des dépenses de gardiennage du 1er janvier au 1er octobre car l'évolution enregistrée par l'avenant signé par Gecina n'a pas été acceptée par l'association et ne répond plus en l'état à l'objectif poursuivi lors de la signature du protocole.

Mise en service en octobre 2014 d'un digicode sur la grille d'entrée de la résidence.

L'immeuble a été construit en 1966, selon les grands principes architecturaux de l'époque. Il suffisait qu'un portillon marque les limites d'une propriété pour que celle-ci soit respectée. Malheureusement, l'évolution de la société a mis à mal notre tranquillité et c'est ainsi que le jardin est peu à peu devenu un lieu de vilégiature pour certains riverains, un lieu d'échange de produits illicites pour d'autres, et que l'immeuble finalement ouvert à tous et tout le temps a été le théatre de plusieurs agressions de locataires.

Notre ancien gardien avait également été menacé. Dans cette situation et sous l'action à de multiples reprises répétée de l'association des locataires, la fermeture de l'immeuble a été acceptée par Gecina qui a fait poser une grille haute avec un portillon controlé par un interphone. Malheureusement, l'équipement qui ne répond pas à la norme pourtant obligatoire d'accessibilité a très vite laissé apparaitre ses limites: en l'absence de clavier à chiffres permettant un appel direct par simple code, les clients du médecin et nos visiteurs agés rencontraient des difficulté d'accès.

Gecina a trouvé la solution en décondamnant le portillon toute la journée. Dans un premier temps, peu de personnes l'ont su mais peu à peu, les visiteurs indésirables sont revenus: démarcheurs plus ou moins agressifs et jeunes désoeuvrés peu soucieux d'abandonner derrière eux les déchets de leurs repas, et même en début de mois d'octobre, d'uriner contre l'un des halls.

Confronté à cette situation inacceptable pour les résidents, Gecina a proposé à l'association d'installer un digicode sur le portillon qui est par conséquent maintenant fermé toute la journée.

Pour les locataires, le badge continue d'ouvrir le portillon.

Pour les visiteurs attendus, il est possible de leur communiquer le code pour leur éviter l'usage de l'interphone à la grille.

Pour les visiteurs non attendus et les livreurs, l'interphone permet de contacter chaque appartement et doit continuer à être privilégié.

La tranquilité de l'immeuble et VOTRE sécurité passent par des réflexes évidents:

Réservez la communication du code d'entrée à vos amis. Le livreur du magasin du coin ou le livreur de pizza peuvent parfaitement se servir de l'interphone, ils sont jeunes!

N'ouvrez pas la porte de l'immeuble ou du hall sans avoir vérifié que la personne vient effectivement vous voir: EDF ne vérifie pas les compteurs plusieurs fois par semaine et Gecina n'envoie pas d'entreprise chez vous sans vous avoir prévenu avant. Soyez vigilents!

Action N°2: préserver l'agrément de l'immeuble

Maintien de la résidence dans un état acceptable :

- Accès à la résidence,

- Entretien des espaces verts,

- Travaux d'entretien et de rénovation (électricité, eau, radiateurs...)

L’immeuble désormais vieillissant nécessiterait de la part de Gecina une attention soutenue pour compenser la vétusté de certaines installations. Malheureusement le manque d’investissements du bailleur se traduit par des difficultés récurrentes qui imposent à l’association des interventions pour solliciter ou accélérer les interventions correctives.

Malgré cela, deux messages postés sur cette page témoignent des problèmes rencontrés par les locataires. C’est l’occasion de rappeler qu’il est important de donner de la visibilité aux dysfonctionnements relevés.

A cet égard, si une visite chez le gardien peut résoudre certains problèmes simples, force est de constater qu’elle ne laisse aucune trace et qu’elle ne permet pas à l’association d’en avoir connaissance si un message ne lui est pas adressé en même temps.

C’est dans cette situation que le problème de l’interphone du bâtiment 4 a pu s’installer dans la durée.

Le site internet a été développé pour permettre de sortir les dysfonctionnements de la confidentialité et aider ainsi le bailleur à satisfaire à ses obligations d’entretien.

Le forum dispose d’une discussion dédiée intitulée « problèmes techniques divers ». Il suffit de s’inscrire sur le site pour pouvoir poster des messages. N’hésitez pas, n’hésitez plus, l’association ne publie ni ne diffuse aucune adresse mail et préserve l’anonymat de ses membres.

Préserver l'agrément de l'immeuble, c'est permettre aux locataires de ne pas être importunés par les sorties/rentrées intempestives et nocturnes des containers d'ordures ménagères. L'association est intervenue auprès de Gecina et a obtenu en avril 2015 que les horaires de sortie et de rentrée des containers à poubelles soient recalés pour être rapprochés des heures de passage des camions de ramassage: les locataires du bâtiment 6 particulièrement ne seront plus dérangés la nuit:

- sortie à partir de 16H30
- rentrée entre 19H et 20H

Pour les problèmes posés tant sur cette page que sur le forum, quelle a été l’action de l’association ?

Dès le 29 aout, la direction de Gecina avait été alertée sur les ampoules grillées, en très grand nombre, par courriel ci-dessous:

Puis le 1er septembre, une lettre avec photos a été adressée au Directeur d'actifs immobiliers pour:

- les ampoules grillées dans les escaliers, les caves et circulations diverses,

- le frein de porte d'accès rue de Vaugirard cassé,

- une demande d'amélioration de la visibilité des marches des escaliers de secours,

- la dalle cassée de l'escalier depuis 4 mois,

- une fuite d'eau sur le cIrcuit d'arrosage.

Le premier dimanche de septembre, l’association ayant été destinataire de messages signalant la saleté des jeux d’enfants, dès le lundi 8 septembre, le courriel ci-dessous avait été adressé à Gecina.

Les jeux d'enfants ont été nettoyés à l'eau savonneuse le samedi 13 septembre. Ils le sont chaque samedi depuis cette date.
Les ampoules ont été changées grace à notre gardien qui a puisé dans la réserve de son autre résidence pour nous dépanner. L'auteur de l'alerte sur le forum a eu la gentillesse de signaler le rétablissement de l'électricité dans les escaliers.
L'électricien est intervenu le 18 septembre pour l'interphone. La panne qui durait depuis plus de 4 mois est donc en voie de résolution.

Nous espérons par ces documents avoir illustré l’action de l’association sur ces cas concrets de problèmes exposés par des locataires.

Action n°3: charges et concertation locative

Vérification des charges, participation aux réunions de concertation locative avec le bailleur, discussion sur les travaux de maintenance.

La vérification des charges est une tache prenante mais nécessaire car le bailleur n'hésite pas à facturer indument des dépenses qui ne sont pas récupérables sur les locataires.

La régularisation des charges étant souvent tardive, le remboursement est parfois difficile mais pas impossible. En 2012, un protocole signé par l'association avait permis un remboursement très important. Depuis, malgré la vigilance de l'association les charges de 2009 et 2010 ont été régularisées en 2013 de manière contestable.

Un accord de remboursement à intervenir en février 2015 a été acté en commission départementale de conciliation le 19 novembre 2014.

Vous pouvez consulter l'accord signé dans l'onglet "actions marquantes ".

Vous retrouverez également un article complet dans la lettre d'information N°9 de décembre 2014.

Action n°4: accompagner les locataires lors du renouvellement des baux

Assistance des locataires adhérents lors du renouvellement de leurs baux:

L’association qui dispose d’un fichier de références de loyers, apporte un soutien et accompagne les locataires concernés dans l’établissement de leur dossier et tout au long de la procédure pour défendre leurs intérêts.

- fourniture de références de loyers d'appartements comparables dans l'immeuble

- aide à la rédaction des courriers

- participation à la commission départementale de conciliation aux cotés du locataire si nécessaire

Pour permettre aux locataires, assignés au tribunal par GECINA dans le cadre du renouvellement de bail avec augmentation de loyer refusée, d’être à égalité juridique avec le bailleur, l’association a négocié un accord très privilégié d’honoraires avec un avocat.

Cet avantage est réservé aux seuls adhérents dont le dossier aura été suivi et validé par l’association.

Action n°5: évênements convivaux

L'association organise au long de l'année des évenements récurrents comme la décoration pour Noël du sapin par les enfants de la résidence et la chasse aux oeufs de Paques dans le jardin.

Elle organise également des évenements ponctuels tels que des pots de départ à la retraite et de bienvenue (au nouveau gardien) et en juin 2015, un apéro-concert pour fêter l'été.

Pour ces moments sympathiques le bénévolat est de rigueur et tous les locataires sont bien évidemment conviés.

Vous pouvez retrouver quelques images dans l'onglet "Evenements conviviaux".

Au fil des semaines, exemples d'interventions...

Panne d'interphone bâtiment 4: 10 juillet 2014 - réparation le 12 novembre 2014

Panne d'interphone bâtiment 2 : 3 janvier 2015 - réparation le 13 février 2015

Boitier d'interphone général de la grille d'entrée qui devient fou: en appuyant sur le bouton droit, tous les locataires défilent sans jamais s'arrêter....réparé en 3 semaines

Panne d'interphone bâtiment 4: 28 octobre 2015- réparation quand?

De manière récurrente, tous les locataires d'un bâtiment sont privés d'interphone.

Ainsi, ceux du bâtiment 2 l'ont été du samedi 3 janvier au 13 févrfier 2015. L'association a du intervenir pour accélérer de processus de commande de pièce de réparation avec l'aide précieuse de M. Gardic que nous pouvons remercier de s'être investi autant que possible auprès des entreprises.

Le summum a toutefois été atteint par les locataires du bâtiment 4: 4 mois durant lesquels les locataires ont du descendre ouvrir eux même la porte d'entrée de l'immeuble à leurs visiteurs (munis de téléphone portable, parce que sans, impossible de sonner!), dans l'indifférence générale du bailleur....

Les locataires sont d'une patience infinie, et par conséquent Gecina n'est nullement incité à dépenser le moindre euro pour résoudre les problemes techniques grandement liés à la vétusté des installations qui accusent plus de 50 ans! En ne disant rien de manière officielle, vous entretenez vous même vos difficultés, car le gardien n'est qu'un fidèle salarié de Gecina, sans aucun pouvoir de décision mais avec la mission de vous faire partienter les locataires aussi longtemps de possible, avec des paroles rassurantes, des promesses sans écrit, sans aucun engagement de personne....

Pour le bâtiment 4, c'est le message d'un locataire alertant l'association qui a permis de débloquer la situation. L'association rappelle que le forum de ce site dispose d'une discussion intitulée dysfonctionnements et divers problemes techniques rencontrés par les locataires. Il est par conséquent recommandé de poster sur cette discussion ce type d'information quand vous la constatez ou la subissez, plutot que d'utiliser le mail de l'association qui n'est pas forcément lu tous les jours.

Il est primordial de donner de la visibilité aux difficultés.

Obtenir la remise en route du chauffage (15 octobre2014)

Depuis une semaine le temps se fait bien moins clément. Dans les appartements la température est peu à peu descendue car l'immeuble ne bénéficie d'aucune isolation thermique, situation aggravée par le fait que les fenêtres vétustes dont le changement est promis depuis au moins 5 ans mais repoussé de mois en mois depuis 2 ans, sont étanches comme des passoires et isolantes comme du papier.

Un courriel a donc été adressé au directeur d’actifs immobiliers le 15 octobre:

Obtenir la réparation des ouvrages dangereux (septembre 2014)

La terrasse de la résidence est défoncée en plusieurs endroits, les pierres qui sont descellées finissent par se casser en créant avec le temps de gros trous dangereux.

Ainsi une marche de l'escalier vers le batiment 5 était cassée depuis mai. Après plusieurs courriers illustrés envoyés à Gecina en juin et septembre, l'escalier est enfin réparé.

Voici le feuilleton illustré de 4 mois d'interventions:

Nous proposons maintenant un nouveau challenge à notre bailleur: la réparation du gros trou sur le chemin de la passerelle.

Photo envoyée en juin

En septembre un cone de signalisation évite le foulage de cheville.

Le premier qui constate une amélioration durable prévient l'association: c'est fait! au bout de 4 mois et demi d'attente, un maçon est intervenu le vendredi 17 octobre pour boucher le trou avec du ciment.

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Permettre aux enfants de jouer sur des équipements propres (aout 2014)

Les jeux d'enfants font l'objet d'un examen de controle de solidité 3 fois par an à l'occasion duquel ils sont nettoyés au Karsher.

Jusqu'au départ de nos gardiens en mars 2013, un passage au jet était effectué chaque semaine en été afin de les maintenir en état de propreté. En effet, situés sous les arbres, ils sont victimes des déjections d'oiseaux.

Avec leur départ, cette tache pourtant simple n'était plus effectuée et aucun salarié ni prestataire de Gecina ne semblait concerné par le sujet. L'association a donc réalisé un reportage photos et adressé en juillet 2014 un courrier au directeur du patrimoine immobilier.

Le 2 aout les jeux ont été nettoyés et un avenant au contrat d'entreprise de nettoyage permettra désormais aux enfants de l'immeuble de profiter des jeux sans que leur maman ne soit obligée de se munir d'un seau d'eau savonneuse en guise de sac à main!

Extrait du courrier, balançoire crépie de déjections

Décrassage du 2 aout 2014

Pour le jardin qui se dégrade, c'est une lutte sans fin. Malheureusement malgré de multiples courriers, nous n'avons pas réussi à obtenir cette année la plantation de fleurs pour l'été ou la remise en état des gazons. Nous espérons cependant que l'opiniatreté dans la démarche finira par payer.