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Locataire, Futur locataire: informations pratiques

Au sommaire de cet onglet

Vous trouverez sur cette page des informations pratiques pour vous aider dans votre projet d'emménager si vous êtes futur locataire, ou bien trouver une réponse aux questions que vous vous posez sur votre bail ou bien la résidence:

- se repérer dans l'immeuble

- la fibre et le garage à vélos

- les horaires de la loge et du gardien, les interlocuteurs chez Gecina

- les loyers de référence applicables à l'immeuble au 1er juillet 2021 (loyer minimum et maximum, hors charges et au m2)

- le plan des appartements

- la dimension intérieure des ascenseurs

- Assistante maternelle agrée dans l'immeuble et un baby sitter pour vos sorties ciné-resto

- le trajet du minibus électrique pour la desserte spécifique du quartier: la traverse Brancion-Commerce (arrêt commun avec le 95)

- comprendre le décompte de charges locatives

- le prix de l'eau chaude dans l'immeuble

- VALGIRARDIN la revue internet de tous les évènements de l'arrondissement

- composition de la résidence

- la garantie locative gratuite VISALE: voir dans l'onglet TOUT SAVOIR SUR du menu

 

 

Vous situer dans la résidence

La résidence comporte 8 halls avec des entrées distinctes

Plan des halls c

La fibre dans l'immeuble

Vous avez été tenté par l'annonce de Locare ventant les qualités d'un appartement et les avantages de l'immeuble, parmi lesquels un garage à vélos et un immeuble fibré.

Pour le garage à vélos, c'est vrai, il existe bien. Il faut juste traverser le local poubelles, parfois enjamber les sacs et déchets, pour trouver derrière des vélos entassés. Inutile espérer ajouter le votre, c'est plein....

Local velo 1 Rangements velos 2Rangements velos

 

 

 

 

 

Pour la fibre, depuis des années, Gecina qui a accordé à Numéricable l'installation du réseau s'est longtemps désintéressé de la question. Les locataires n'en pouvaient plus d'être débranchés (plus de téléphone, plus de télé, plus d'internet) inopinémant. En 2022, les branchements ont été enfin protégés par un grillage. Plus de malvaillance possible.

L'installation reste anarchique, les connexions sont montées en série avec des fils qui vont de l'un à l'autre..... La qualité du service dépendra donc grandement de votre fournisseur d'acces, s'il arrive à se connecter, ce qui n'est pas garanti si le logement convoité se situe dans le Hall 3 (au centre du tripode).

 Boitiers 3 Boitiers 1 5 Boitiers 4

Gardien, horaires de la loge, interlocuteurs chez Gecina

Vous êtes accueillis à loge du lundi au vendredi de 8H à 12H et de 14H à 19H exclusivement.

le samedi de 8H à 11H, sauf depuis 2022 les 2eme et 4eme samedis de chaque mois, jour de fermeture de la loge. Ces jours là, pas de distribution du courrier

Le téléphone de la loge est le: 01 45 66 50 23

En cas d'absence de la gardienne à la loge, dans les horaires mentionnés, il est théoriquement possible de la joindre sur un portable. Pour cela, contactez l'association par mail en précisant votre nom, numéro d'appartement et numéro du hall ou bien descendez regarder sur la porte de la loge, il est affiché.

Les personnes à contacter pour notre immeuble (EP3) chez Gecina ne souhaitent plus depuis décembre 2021 être dérangées. Gecina a donc demandé de supprimer leurs coordonnées. 

Dans le même temps Gecina essaye de vous convaincre de communiquer sur le site clients, et de manière indirecte de faire leur travail administratif.

Réfléchissez: vous ne connaissez plus vos interlocuteurs, vous ne pouvez plus les contacter...on vous propose un "service" électronique...tapez 1, tapez étoile, dites clients...mais c'est Inouï ☹️

Le conseil de l'association est donc d'écrire en recommandé simple qui oblige en conséquence le bailleur à formaliser une réponse écrite. C'est aussi le seul moyen de laisser une trace de votre demande et de la dater avec certitude, de prouver votre réclamation si nécessaire (commission de conciliation, juge...)

Souvenez-vous qu'une visite chez la gardienne peut être efficace, mais ne laisse pas de trace. Face à l'inertie de Gecina, seul un courrier postal est un début de preuve de difficulté, surtout si elle est persistante.

Si vous envoyez un mail, pensez à mettre l'association en copie: 10ruedudocteurroux@laposte.net

 

Loyers de référence pour l'immeuble à compter du 1er juillet 2021 - informations obligatoires à compter du 4 février 2022

L'arrêté préfectoral fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris est consultable en intégralité en cliquant sur le lien suivant: Arrêté prefectoral du 4 juin 2021 encadrement des loyers à Paris.

Les annonces immobilières de LOCARE pour Gecina doivent obligatoirement, à compter du 4 février 2022, mentionner le montant maximum du loyer autorisé par la loi. L’annonce doit donc mentionner :

  • le loyer hors charges (loyer de base),
  • le loyer de référence majoré (qui constitue le plafond du loyer de base),
  • le complément de loyer éventuel, qui est applicable lorsque les caractéristiques de localisation ou de confort du bien le justifient.

L’association des locataires vous conseille de vérifier la surface mentionnée dans le bail car l’imagination de Gecina est débordante pour calculer le loyer de manière sournoise. Demandez ou faites un copie écran du plan affiché dans l’annonce, additionnez les surfaces de chaque pièce pour arriver à la surface totale habitable. Il est interdit de faire payer en tout ou partie la surface de balcon. 

Ce sont les valeurs officielles applicables à compter du 1er juillet 2021, en €/m2, pour l'encadrement des loyers dans notre immeuble, pour tous les baux signés à compter de cette date. Ceux actuellement en cours se poursuivent dans leurs conditions contractuelles jusqu'à leur renouvellement.

Au renouvellement du contrat de location arrivé à échéance, le loyer du logement ne peut pas excéder de 20 % le loyer médian de référence déterminé par l'arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30%.

Quartier Necker N°58 (zone 6)

 

Loyer de référence minoré

Loyer de référence

en €/m2

Loyer de référence majoré

1p

19,3

27,6 33,1

2p

17,4

24,9 29,9

3p

16,3

23,3

28

4p et +

15,3

21,9

26,3

 

Le loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire des  Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). Le loyer médian est celui qui divise en deux groupes égaux en nombre les loyers considérés, la première moitié lui est inférieure, la seconde supérieure.

Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence + 20%.

Il permet de limiter le niveau des loyers fixés lors de  l’entrée dans un nouveau logement et de diminuer le loyer au renouvellement du bail.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence - 30%.  

Il permet de limiter les réévaluations de loyers pratiquées au renouvellement du bail.

 

Pour tous les contrats de location signés à compter du 1er juillet 2021, le loyer est fixé dans la limite du loyer de référence majoré.

Si le logement a été occupé par un précédent locataire au cours des 18 derniers mois: le loyer est égal au loyer de l’ancien locataire, qui doit être mentionné dans le contrat de location, avec prise en compte la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) si elle n’a pas été appliquée durant les 12 derniers mois.

Deux dérogations (dans la limite du loyer de référence majoré) et sous réserve que le logement ne soit pas classé en étiquette F ou G (logement énergivore) sur le DPE obligatoirement annex au bail

- Si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre :

le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.

- Si des travaux d’amélioration ou des travaux liés à la décence ont été réalisés depuis la dernière location, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux TTC.

Dans tous les cas, le loyer qui est proposé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.

 

Des limitations possibles dans les années à venir:

Notre immeuble est classé en catégorie E sur les étiquettes énergie, ce qui n'est pas exceptionnel mais pas dramatique non plus en terme de consommation d'énergie. Autrement dit, ce n'est pas une passoire énergétique, qualificatif réservé en 2021 aux catégories F et G.

Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performaence énergétique (DPE) obligatoirement être annexé au bail, devient opposable, c'est à dire qu'il engage le bailleur vis à vis de son locataire. Les modalités d'établissement du DPE évoluent pour le rendre fiable. Ceux réalisés à partir du 1er juillet 2021 ont une validité de 10 ans.

Ceux réalisés antérieurement, avec des procédures simplistes et donc peu fiables, ont désormais une date de péremption:

réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022,

réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

 

Ajustement du loyer à l'initiative du locataire ou du bailleur et contestation

Le dispositif d'encadrement des loyers permet au bailleur comme au locataire de demander l'ajustement du montant du loyer, soit devant la Commission départementale de conciliation (CDC), mise en place auprès de la Direction régionale interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) d'Île-de-France, soit directement devant le tribunal d'instance.

Ouverture d'un service d'information:

Pour obtenir les réponses à toutes les questions sur l'encadrement des loyers à Paris, l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) met à disposition :
- une ligne téléphonique réservée à l'encadrement des loyers : 01 42 79 50 49 ;
- des consultations sur rendez-vous assurées par des juristes spécialisés sur l'encadrement des loyers au siège de l'ADIL 75, 46 bis boulevard Edgar Quinet 75014 Paris ;
- une adresse email dédiée : loyer.paris@adil75.org

Vous pouvez consulter un guide complet en cliquant sur le lien suivant

Sur ce site, dans l'onglet "tout savoir sur...", vous pouvez consulter une fiche récapitulative des conditions d'établissement des nouveaux baux ou de renouvellement de ceux qui sont en cours.

Appartements types

Appartement 2 pièces (Hall 3)

 

2pi ces1

Appartement 3 pièces (Hall 2, 4 et 5)

 3pi ces

Appartement de 4/5 pièces, halls 4 et 5

                                                                                                           Appartement 4 5 pieces hall 4

 

Appartement 6 pièces (Hall 1)

 5pieces1 1

Vous cherchez d'autres informations sur les appartements, la résidence, les charges... n'hésitez pas à nous contacter.

Dimensions des ascenseurs

Vous déménagez? Voici une information précieuse pour le déménageur!

Bat 1:  un appareil

ouverture: 69 cm, cabine: 84 x 145

 

Bat 2: deux appareils

ouverture: 71 cm, cabine 64 x 107

ouverture 70 cm , cabine 100 x 140

 

Bat 3: deux appareils

ouverture 68 cm, cabine 160 x 79

ouverture 68 cm, cabine 160 x 79 (à verifier)

 

Bat 4: deux appareils

ouverture 70 cm, cabine 79 x 144

ouverture 96 cm, cabine 64 x 110

 

Bat 5: deux appareils

ouverture 70 cm, cabine 111 x 140

ouverture 70 cm, cabine 64 x 115

 

Bat 6: un appareil

ouverture 69 cm, cabine 72 x 112

 

Bat 7 et 8, rez de jardin bas, pas d'ascenseur pour ces deux petits batiments, avec un demi-niveau bas et un demi-niveau haut.

Assistante maternelle agréée et baby sitter dans l'immeuble

Pour les locataires ou futurs locataires jeunes parents à la recherche d'une assistante maternelle agréée, voici une information qui pourrait vous aider.

Madame Bénéton, locataire dans le batiment 2 et maman de deux jeunes garçons qui vont à l’école dans un établissement proche de l'immeuble, peut accueillir votre enfant hors mercredi et moitié des vacances scolaires.

Son agrément est effectif depuis novembre 2018. Si vous êtes intéressés, contactez l'association qui fera suivre le message ou écrivez lui par courrier, boite aux lettre dans le hall 1 ou déposez votre pli chez le gardien.

l'adresse mail de l'association est: 10ruedudocteurroux@laposte.net

Pour vos sorties, Arnaud, 17 ans qui habite bâtiment 2 se propose pour garder vos enfants, jouer avec eux, et vous permettre de vous absenter sereinement pour vos obligations de courte durée.
Il est joignable au 06 51 85 65 97.

Vous pouvez aussi le contacter via le forum de l'association,

Un minibus électrique pour la desserte spécifique du quartier: la traverse Brancion-Commerce

Depuis octobre 2013, les quatre minibus 100% électrique amènent leurs passagers au plus près des transports en passant par des rues qui en sont dépourvues.

Ils circulent tous les jours, du lundi au dimanche, sur un parcours de 8 km, comprenant 28 arrêts desservis toutes les 15 minutes en semaine, et chaque 20 minutes le dimanche et jours fériés.

Le nimibus effectue une boucle, avec un seul terminus.

Lundi à samedi : à partir de 7h30 au départ du Parc Georges-Brassens, toutes les 15 minutes, dernier départ à 20h30.
Dimanche et jours fériés : à partir de 8h30 au départ du Parc Georges-Brassens, toutes les 20 minutes, dernier départ à 20h30.


La Traverse Brancion-Commerce est accessible avec un passe Navigo, un ticket t+ pour tout parcours (correspondance possible pendant 1h30 avec les bus et les tramways) ou tout autre titre de transport.
Gratuit pour les enfants de moins de 4 ans. Demi-tarif pour les enfants de moins de 10 ans.

vous pouvez imprimer un petit guide sur heuille A4, format opaysage, pour plier et emporter dans votre poche (carte des arrets):Latraverse guide bus elec 2015Latraverse guide bus elec 2015 (1.15 Mo)

Vous pouvez télécharger l'application zenbus sur votre téléphone portable, elle vous permet se situer le bus sur son trajet et vous indique le temps d'attente.

Sur le site zenbus vous pouvez visualiser les informations en temps réel aussi. La petite fleche en faut à gauche de l'écran permet de situer le bus sur son trajet.

la-traverse-brancion-commerce-paris-15 http://valgirardin.fr/wp-content/uploads/2016/11/La-Traverse-Brancion-Commerce-Itin%C3%A9raire-Paris-15.jpg Mini bus elec 1

Depuis janvier 2017, l’itinéraire fait une boucle supplémentaire depuis l’arrêt rue Bargue jusqu’au métro Pasteur. Il passera par la station Volontaires, la rue de Vaugirard, puis la rue du Docteur Roux et l’Institut Pasteur. Il s'arrete à l'arret du bus 95, devant notre immeuble.

 

Comprendre les décomptes de charges: découpage en lots

Gecina a procédé, pour l'établissement des charges, à une répartition de tantièmes en 6 groupes de lots de charges suivants :

Lot de charges

Locaux concernés

Affectation des charges

tantièmes

284

immeuble

Ensemble des lots

100 123

BUR

bureaux

Locataire tertiaire immeuble entrée rue Vaugirard

30 748

HAB

appartements

Tous les appartements

56 758

PKG

parkings

parkings

12 617

2 groupes résultent de soustraction ou d'addition des différents groupes précédents

HPK

Surfaces hors parkings

Tous les lots sauf parkings

87 506

HCO

Surfaces hors commerce

Tous les lots sauf bureaux

69 375

A titre d'information nombre de tantièmes appliqués à chaque lot de charges:

un parking simple représente 29 tantiemes

un appartement type 4/5 P de 93 m2 représente 403 tantièmes

etc...

Liste des charges locatives récupérables

Vous vous interrogez sur les charges locatives qui vous sont facturées par provisions mensuelles et font l'objet d'une régularisation, en principe annuelle.

Pour des raisons qui nous échappent, Gecina a du mal à tenir le rythme, pourtant réglementaire. Quoi qu'il en soit, l’apurement des comptes présenté par Gecina est préalablement analysé par l’association des locataires qui demande parfois des explications, contrôle les factures et peut le cas échéant engager des discussions pour que les locataires payent le juste prix des services dont ils bénéficient.

Néanmoins, voici une synthèse des charges récupérables à télécharger.

Charges locatives récupérablesCharges locatives récupérables (650.12 Ko)

Le prix de l'eau chaude en 2018

En 2018, le bailleur revient à la facturation de la consommation de l'eau chaude dans les charges.

La consommation d'eau individuelle est comptabilisée par le relevé à distance 2 fois par an des compteurs dont chaque alimentation est équipée. Lors d'un déménagement, le gardien effectue un relevé manuel du compteur lors de l'état des lieux de sortie pour permettre le calcul des charges affectée au locataire partant.

Le prix de l'eau facturée en 2018 est de 9,09€/m3, décomposé comme suit:

Sur la base de l'apurement des charges de 2015,  dernier arrête de compte communiqué par Gecina,  le prix du chauffage du mètre cube était de 5,53€ et le prix du m3 d'eau froide 3,29€/m3, soit un total de  8,82 €/m3.
 
Compte tenu d'une inflation de 3%, le m3 consommé est donc facturé 9,09€/m3
 

L’association conseille la pose de réducteurs ou limiteurs de débit sur les robinets, ils permettent de réelles économies : avec ces petits accessoires à moins de 10€, le débit du robinet va passer de 15 litres par minute à 7 litres par minute, sans désagrément d’usage, lors des douches notamment (pose du réducteur sur le flexible).

A condition de limiter les bains (la baignoire fait toujours la même contenance) et de préférer les douches, on arrive à diviser par 2 sa facture.

           

 

La revue pour être informé des évènements de l'arrondissement, concertations de quartier, événements culturels...

La revue VALGIRARDIN diffusée uniquement par internet permet en étant abonné d'être tenu informé des tous les évènements de l'arrondissement, avec possibilité de cibler notre quartier Pasteur/Montparnasse.

Il serait dommage de s'en priver!

http://valgirardin.fr/

 

Composition de la résidence

Appartements

- Chambres d'étudiant 10 m²: 24

- Studios: 38

- 2 pièces: 67

- 3 pièces: 35

- 4 pièces: 18

- 5 pièces: 25

- 6 pièces et plus: 7

 

Parkings
parkings répartis sur 4 niveaux de sous-sols:

- Boxes: 29

- Parkings doubles: 11

- Parkings simples: 362

Non distribution du courrier le 2 eme samedi du mois

La situation

Depuis le mois de juin 2015, le courrier n’est plus distribué le 2eme samedi du mois : Gecina a décidé d’accorder à ses gardiens un congé ce jour-là sans gérer les conséquences de cet avantage salarial.

Pendant 3 mois, le facteur a donc déposé un sac de courrier devant la porte close de la loge.

Gecina pour régler cette épineuse situation a contacté le responsable du bureau de poste dont dépend l’immeuble pour que la distribution ne soit plus assurée pour notre résidence.

Les bases réglementaires

La convention collective des gardiens d’immeubles signée en mai 2014 fixe à 47H30 le temps de travail hebdomadaire. Jusqu’en juin 2015, cette disposition a été respectée par la fermeture de la loge un après-midi par mois, peu pénalisante pour les locataires. Le samedi matin octroyé depuis juin ne correspond donc à aucune obligation règlementaire.

Le code des postes et des communications électroniques précise à l’article L1 que les services de distribution sont assurés tous les jours ouvrables. Le bureau de poste n’a donc pas le droit de ne pas distribuer le courrier, quand bien même cela arrange notre bailleur.

Les lettres sont distribuées dans les boites par le gardien du fait d’un accord entre la poste et le bailleur. Cette tâche est partie intégrante du travail du gardien. Elle est quantifiée en UV et représente un minimum de 30% du salaire.

La poste pourrait distribuer le courrier : chaque appartement possède une boite à lettres et l’immeuble ayant été construit avant 1979, il n’est pas obligatoire de les changer pour les mettre aux normes actuelles, mais Gecina devrait soit réduire le salaire du gardien de cette somme puisque la tache n'existerait plus ce qui parait impossible, soit maintenir  le salaire mais en trouvant une autre tache, par exemple le nettoyage des parties communes, ce que Gecina ne veut pas proposer.

Des difficultés et des possibilités de résolution

Plusieurs locataires ont fait part à l’association de la gêne subie.

La distribution du courrier un service du par le bailleur. S’il accorde un avantage salarial, il lui appartient d’en supporter les conséquences. L’association refuse donc le principe d’une facturation supplémentaire de service.

Le bailleur n’entend pas supporter un euro de dépenses pour compenser le travail non effectué et propose comme solution que le gardien renonce, sur demande des locataires,  à son samedi. L’association a indiqué que c’est un sujet RH exclusivement et les locataires n’entendent pas s’immiscer dans les décisions de gestion du personnel de Gecina.

L’association ayant fait valoir que la loi doit être respectée, Gecina  a accepté le principe de rouvrir une discussion pour trouver une solution. Néanmoins ces négociations étant consommatrices de temps et l’enjeu secondaire au regard des points d’achoppement sur le contrôle des charges notamment, une action n'a pas été engagée car il n'y a eu qu'un nombre très minoritaires de locataires qui ont font connaitre leur demande sur cette question.

Toutefois, il est toujours possible que cette question soit reposée à Gecina car actuellement, le travail facturé aux locataires (distribution du courrier 6j/7) n'est pas effectif.

6 aout 2015: le préavis de départ est réduit à 1 mois

Depuis la loi 2015-990 du 6 aout 2015, le préavis auquel vous êtes tenus vis à vis du bailleur est réduit à 1 mois, quelle que soit l'ancienneté du bail.

Dans la page "tout savoir sur..." vous pourrez retrouver toutes les informations introduites par la loi ALUR concernant les baux et les obligations respectives des locataires et du bailleur.

Loyers bloqués et frais d'agence en 2014

Le dispositif de blocage des loyers à la relocation est reconduit pour la période allant du 1er août 2014 au 31 juillet 2015. Le décret a été publié au journal officiel du 31 juillet 2014, sous le N°2014-854 du 30 juillet 2014.

Ce mécanisme empêche le propriétaire de profiter d'un changement de locataire pour augmenter le loyer, hors évolution de l'indice IRL. Les dispositions du  décret s’appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2014 au 31 juillet 2015.

Vous pouvez poser la question du loyer payé par le précédent locataire à l'agence chargée de la mise en location. Par ailleurs le décret prévoyant le plafonnement des frais et honoraires d'agence est applicable depuis le 15 septembre 2014. Désormais ils sont calculés non pas en fonction du loyer demandé mais en fonction de la surface louée et sur la base d'un prix fixé par l'Etat pour Paris à 15 € TTC dont 3€ pour l'établissement de l'état des lieux ....

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