Locataire, Futur locataire: informations pratiques

Vous situer dans la résidence

La résidence comporte 8 halls avec des entrées distinctes

Plan des halls c

Gardien, horaires de la loge, interlocuteurs chez Gecina

Vous êtes accueillis à loge par Monsieur Svetislaw GARDIC:

du lundi au vendredi de 8H à 12H et de 14H à 19H exclusivement.

le samedi de 8H à 11H, sauf le 2eme samedi de chaque mois, jour de fermeture de la loge.

Le téléphone de la loge est le: 01 45 66 50 23

En cas d'absence du gardien à la loge, dans les horaires mentionnés, il est possible de le joindre sur un portable au 06 76 16 96 85

Svetislav gardic

A compter du 29 juin 2017, pour tout probleme, les personnes à contacter pour notre immeuble (EP3) chez Gecina sont:

Attachée de clientèle: pauline BRETON, tel 01 40 40 65 58, paulinebreton@gecina.fr

Assistante parties privatives (votre appartement): Martine BOUDARA, tel 01 40 40 51 66, martineboudara@gecina.fr

Assistante parties communes: Nadine MIKULA, tel 01 40 40 51 59, nadinemikula@gecina.fr

Responsable d'exploitation, gestion opérationnelle de la résidence: Grace Meurin, tel 01 40 40 51 00, gracemeurin@gecina.fr

Si vous envoyez un mail, pensez à mettre l'association en copie: 10ruedudocteurroux@laposte.net

Souvenez-vous qu'un appel téléphonique, tout comme une visite chez le gardien peuvent être efficaces, mais ne laissent pas de trace. Face à l'inertie de Gecina, seul un courrier postal est un début de preuve de difficulté, surtout si elle est persistante.

Le prix de l'eau chaude en 2018

En 2018, le bailleur revient à la facturation de la consommation de l'eau chaude dans les charges.

La consommation d'eau individuelle est comptabilisée par le relevé à distance 2 fois par an des compteurs dont chaque alimentation est équipée. Lors d'un déménagement, le gardien effectue un relevé manuel du compteur lors de l'état des lieux de sortie pour permettre le calcul des charges affectée au locataire partant.

Le prix de l'eau facturée en 2018 est de 9,09€/m3, décomposé comme suit:

Sur la base de l'apurement des charges de 2015,  dernier arrête de compte communiqué par Gecina,  le prix du chauffage du mètre cube était de 5,53€ et le prix du m3 d'eau froide 3,29€/m3, soit un total de  8,82 €/m3.
 
Compte tenu d'une inflation de 3%, le m3 consommé est donc facturé 9,09€/m3
 

L’association conseille la pose de réducteurs ou limiteurs de débit sur les robinets, ils permettent de réelles économies : avec ces petits accessoires à moins de 10€, le débit du robinet va passer de 15 litres par minute à 7 litres par minute, sans désagrément d’usage, lors des douches notamment (pose du réducteur sur le flexible).

A condition de limiter les bains (la baignoire fait toujours la même contenance) et de préférer les douches, on arrive à diviser par 2 sa facture.

           

 

Dimensions des ascenseurs

Vous déménagez? Voici une information précieuse pour le déménageur!

Bat 1:  un appareil

ouverture: 69 cm, cabine: 84 x 145

 

Bat 2: deux appareils

ouverture: 71 cm, cabine 64 x 107

ouverture 70 cm , cabine 100 x 140

 

Bat 3: deux appareils

ouverture 68 cm, cabine 160 x 79

ouverture 68 cm, cabine 160 x 79 (à verifier)

 

Bat 4: deux appareils

ouverture 70 cm, cabine 79 x 144

ouverture 96 cm, cabine 64 x 110

 

Bat 5: deux appareils

ouverture 70 cm, cabine 111 x 140

ouverture 70 cm, cabine 64 x 115

 

Bat 6: un appareil

ouverture 69 cm, cabine 72 x 112

 

Bat 7 et 8, pas d'ascenseur

 

 

Appartements types

Appartement 2 pièces (Hall 3)

 

2pi ces1

Appartement 3 pièces (Hall 2, 4 et 5)

 3pi ces

Appartement de 4/5 pièces, halls 4 et 5

                                                                                                           Appartement 4 5 pieces hall 4

 

Appartement 6 pièces (Hall 1)

 5pieces1 1

Vous cherchez d'autres informations sur les appartements, la résidence, les charges... n'hésitez pas à nous contacter.

Comprendre les décomptes de charges: découpage en lots

Gecina a procédé, pour l'établissement des charges, à une répartition de tantièmes en 6 groupes de lots de charges suivants :

Lot de charges

Locaux concernés

Affectation des charges

tantièmes

284

immeuble

Ensemble des lots

100 123

BUR

bureaux

Locataire tertiaire Apave

30 748

HAB

appartements

Tous les appartements

56 758

PKG

parkings

parkings

12 617

2 groupes résultent de soustraction ou d'addition des différents groupes précédents

HPK

Surfaces hors parkings

Tous les lots sauf parkings

87 506

HCO

Surfaces hors commerce

Tous les lots sauf bureaux

69 375

A titre d'information nombre de tantièmes appliqués à chaque lot de charges:

un parking simple représente 29 tantiemes

un appartement type 4/5 P de 93 m2 représente 403 tantièmes

etc...

Composition de la résidence

Appartements

- Chambres d'étudiant 10 m²: 24

- Studios: 38

- 2 pièces: 67

- 3 pièces: 35

- 4 pièces: 18

- 5 pièces: 25

- 6 pièces et plus: 7

 

Parkings
parkings répartis sur 4 niveaux de sous-sols:

- Boxes: 29

- Parkings doubles: 11

- Parkings simples: 362

Un minibus électrique pour la desserte spécifique du quartier: la traverse Brancion-Commerce

Depuis octobre 2013, les quatre minibus 100% électrique amènent leurs passagers au plus près des transports en passant par des rues qui en sont dépourvues.

Ils circulent tous les jours, du lundi au dimanche, sur un parcours de 8 km, comprenant 28 arrêts desservis toutes les 15 minutes en semaine, et chaque 20 minutes le dimanche et jours fériés.

Le nimibus effectue une boucle, avec un seul terminus.

Lundi à samedi : à partir de 7h30 au départ du Parc Georges-Brassens, toutes les 15 minutes, dernier départ à 20h30.
Dimanche et jours fériés : à partir de 8h30 au départ du Parc Georges-Brassens, toutes les 20 minutes, dernier départ à 20h30.


La Traverse Brancion-Commerce est accessible avec un passe Navigo, un ticket t+ pour tout parcours (correspondance possible pendant 1h30 avec les bus et les tramways) ou tout autre titre de transport.
Gratuit pour les enfants de moins de 4 ans. Demi-tarif pour les enfants de moins de 10 ans.

vous pouvez imprimer un petit guide sur heuille A4, format opaysage, pour plier et emporter dans votre poche (carte des arrets):Latraverse guide bus elec 2015Latraverse guide bus elec 2015 (1.15 Mo)

Vous pouvez télécharger l'application zenbus sur votre téléphone portable, elle vous permet se situer le bus sur son trajet et vous indique le temps d'attente.

Sur le site zenbus vous pouvez visualiser les informations en temps réel aussi. La petite fleche en faut à gauche de l'écran permet de situer le bus sur son trajet.

la-traverse-brancion-commerce-paris-15 http://valgirardin.fr/wp-content/uploads/2016/11/La-Traverse-Brancion-Commerce-Itin%C3%A9raire-Paris-15.jpg Mini bus elec 1

Depuis janvier 2017, l’itinéraire fait une boucle supplémentaire depuis l’arrêt rue Bargue jusqu’au métro Pasteur. Il passera par la station Volontaires, la rue de Vaugirard, puis la rue du Docteur Roux et l’Institut Pasteur. Il s'arrete à l'arret du bus 95, devant notre immeuble.

 

La revue pour être informé des évènements de l'arrondissement, concertations de quartier, événements culturels...

La revue VALGIRARDIN diffusée uniquement par internet permet en étant abonné d'être tenu informé des tous les évènements de l'arrondissement, avec possibilité de cibler notre quartier Pasteur/Montparnasse.

Il serait dommage de s'en priver!

http://valgirardin.fr/

 

Loyers de référence pour l'immeuble à compter du 1er aout 2017

L'arreté préfectoral du 21 juin 2017 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris est consultable en intégralité en cliquant sur le lien suivant: Arrete prefectoral du 21 juin 2017 n° 2017-06-21-009 encadrement des loyers à Paris.

Ce sont les valeurs officielles applicables à compter du 1er aout 2017, en €/m2, pour l'encadrement des loyers dans notre immeuble, pour tous les baux signés à compter de cette date. Ceux actuellement en cours se poursuivent dans leurs conditions contractuelles jusqu'à leur renouvellement.

Au renouvellement du contrat de location arrivé à échéance, le loyer du logement ne peut pas excéder de 20 % le loyer médian de référence déterminé par l'arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30%.

Quartier Necker N°58 (zone 6)

 

Loyer de référence minoré

Loyer de référence

en €/m2

Loyer de référence majoré

1p

17,6

25,2

30,2

2p

15,9

22,7

27,2

3p

14,8

21,2

25,4

4p et +

15,2

21,7

26

 

Le loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire des  Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). Le loyer médian est celui qui divise en deux groupes égaux en nombre les loyers considérés, la première moitié lui est inférieure, la seconde supérieure.

Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence + 20%.

Il permet de limiter le niveau des loyers fixés lors de  l’entrée dans un nouveau logement et de diminuer le loyer au renouvellement du bail.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence - 30%.  

Il permet de limiter les réévaluations de loyers pratiquées au renouvellement du bail.

 

Pour tous les contrats de location signés depuis le 1er août 2015, le loyer est fixé dans la limite du loyer de référence majoré.

Si le logement a été occupé par un précédent locataire au cours des 18 derniers mois: le loyer est égal au loyer de l’ancien locataire, qui doit être mentionné dans le contrat de location, avec prise en compte la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) si elle n’a pas été appliquée durant les 12 derniers mois.

Deux dérogations (dans la limite du loyer de référence majoré):

- Si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre :

le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.

- Si des travaux d’amélioration ou des travaux liés à la décence ont été réalisés depuis la dernière location, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux TTC.

Dans tous les cas, le loyer qui est proposé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.

 

Ajustement du loyer à l'initiative du locataire ou du bailleur et contestation

Le dispositif d'encadrement des loyers permet au bailleur comme au locataire de demander l'ajustement du montant du loyer, soit devant la Commission départementale de conciliation (CDC), mise en place auprès de la Direction régionale interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) d'Île-de-France, soit directement devant le tribunal d'instance. soit directement devant le tribunal d'instance.

Ouverture d'un service d'information:

Pour obtenir les réponses à toutes les questions sur l'encadrement des loyers à Paris, l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) met à disposition :
- une ligne téléphonique réservée à l'encadrement des loyers : 01 42 79 50 49 ;
- des consultations sur rendez-vous assurées par des juristes spécialisés sur l'encadrement des loyers au siège de l'ADIL 75, 46 bis boulevard Edgar Quinet 75014 Paris ;
- une adresse email dédiée : loyer.paris@adil75.org

Vous pouvez consulter la fiche détaillée établie par l'ADIL75 en cliquant sur le lien suivant:

 Fiche adil sur l encadrement des loyers juin 2015Fiche adil sur l encadrement des loyers juin 2015 (64.44 Ko)

Sur ce site, dans l'onglet "tout savoir sur...", vous pouvez consulter une fiche récapitulative des conditions d'établissement des nouveaux baux ou de renouvellement de ceux qui sont en cours.

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Pour mémoire, en 2016 les loyers de référence pour notre immeuble étaient les suivants:

 

Loyer de référence minoré

Loyer de référence

en €/m2

Loyer de référence majoré
1p 17,6 25,2 30,2
2p 15,6 22,3 26,8
3p 14,7 21 25,2
4p et + 14,5 20,7 24,8

Quartier Necker N°58 (zone 6)

6 aout 2015: le préavis de départ est réduit à 1 mois

Depuis la loi 2015-990 du 6 aout 2015, le préavis auquel vous êtes tenus vis à vis du bailleur est réduit à 1 mois, quelle que soit l'ancienneté du bail.

Dans la page "tout savoir sur..." vous pourrez retrouver toutes les informations introduites par la loi ALUR concernant les baux et les obligations respectives des locataires et du bailleur.

12 juin 2015, publication du décret d'application pour l'encadrement des loyers

Un décret avait déjà été pris en 2012 et reconduit en 2013 puis 2014 pour encadrer la hausse des loyers lors d’une relocation ou lors d’un renouvellement du bail .  Il empêche le propriétaire de profiter d'un changement de locataire pour augmenter le loyer, hors évolution de l'indice IRL. Les dispositions du décret s’appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2014 au 31 juillet 2015.

Il est désormais obligatoire et doit être reconduit annuellement.

Le décret d’application pour l’encadrement des loyers à Paris a été publié au Journal Officiel vendredi 12 juin. Il définit un loyer maximum que les logements mis en location ne devront pas dépasser. Un arrêté sera pris par le préfet pour une entrée en vigueur dès le 1er août prochain

Inscrite dans la loi Alur, cette mesure prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30%.

 

Que prévoit le dispositif d’encadrement des loyers issu de la loi Alur ?

L’encadrement des loyers définit un loyer maximum que les logements mis en location ne devront pas dépasser. Ce montant, exprimé en euros par mètre carré.

La loi prévoit la possibilité d’appliquer un complément de loyer aux logements présentant des qualités particulières (de localisation ou de confort) par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

 

Que dit le décret ?

Le décret 2015-650 du 10 juin 2015 définit :

Les caractéristiques à prendre en compte par le préfet pour fixer le loyer maximum de chaque catégorie de logement (par secteur géographique ayant les mêmes niveaux de loyers) :

  • le type de location (nue ou meublée)
  • le nombre de pièces
  • la période de construction.

Les principes liés aux qualités particulières d’un logement pouvant justifier d’un complément de loyer, qui devront :

  • ne pas avoir été prises en compte dans la détermination du loyer maximum,
  • correspondant au logement,
  • être déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique,
  • ne pas faire l’objet de charges payées par le locataire.

 

En pratique :

L’encadrement des loyers sera effectif à Paris intra-muros à partir du 1er aout 2015.

Sont concernés les nouveaux baux et les relocations.

Un arrêté préfectoral pris avant le 1er août 2015 donnera les loyers de référence par type de logement. Les montants de ces loyers de référence seront consultables sur internet, pour tout type de logement, et en fonction de leur localisation.

 

Conseil : la vigilance sera de mise si le bailleur propose un loyer majoré : notre immeuble n’a plus aucune qualité particulière de standing ou de confort, qui puisse justifier un complément de loyer, bien au contraire.

En parcourant le site vous pourrez aisément vous en apercevoir.

Lors de votre visite si vous êtes candidat futur locataire, n’hésitez pas à descendre par les escaliers crasseux et demandez à voir le garage à vélos par exemple.

N’hésitez pas non plus à faire le tour du jardin pour voir les gazons pelés, les arbres et arbustes non remplacés, les plantes grillées….

Non distribution du courrier le 2 eme samedi du mois

La situation

Depuis le mois de juin 2015, le courrier n’est plus distribué le 2eme samedi du mois : Gecina a décidé d’accorder à ses gardiens un congé ce jour-là sans gérer les conséquences de cet avantage salarial.

Pendant 3 mois, le facteur a donc déposé un sac de courrier devant la porte close de la loge.

Gecina pour régler cette épineuse situation a contacté le responsable du bureau de poste dont dépend l’immeuble pour que la distribution ne soit plus assurée pour notre résidence.

Les bases réglementaires

La convention collective des gardiens d’immeubles signée en mai 2014 fixe à 47H30 le temps de travail hebdomadaire. Jusqu’en juin 2015, cette disposition a été respectée par la fermeture de la loge un après-midi par mois, peu pénalisante pour les locataires. Le samedi matin octroyé depuis juin ne correspond donc à aucune obligation règlementaire.

Le code des postes et des communications électroniques précise à l’article L1 que les services de distribution sont assurés tous les jours ouvrables. Le bureau de poste n’a donc pas le droit de ne pas distribuer le courrier, quand bien même cela arrange notre bailleur.

Les lettres sont distribuées dans les boites par le gardien du fait d’un accord entre la poste et le bailleur. Cette tâche est partie intégrante du travail du gardien. Elle est quantifiée en UV et représente un minimum de 30% du salaire.

La poste pourrait distribuer le courrier : chaque appartement possède une boite à lettres et l’immeuble ayant été construit avant 1979, il n’est pas obligatoire de les changer pour les mettre aux normes actuelles, mais Gecina devrait soit réduire le salaire du gardien de cette somme puisque la tache n'existerait plus ce qui parait impossible, soit maintenir  le salaire mais en trouvant une autre tache, par exemple le nettoyage des parties communes, ce que Gecina ne veut pas proposer.

Des difficultés et des possibilités de résolution

Plusieurs locataires ont fait part à l’association de la gêne subie.

La distribution du courrier un service du par le bailleur. S’il accorde un avantage salarial, il lui appartient d’en supporter les conséquences. L’association refuse donc le principe d’une facturation supplémentaire de service.

Le bailleur n’entend pas supporter un euro de dépenses pour compenser le travail non effectué et propose comme solution que le gardien renonce, sur demande des locataires,  à son samedi. L’association a indiqué que c’est un sujet RH exclusivement et les locataires n’entendent pas s’immiscer dans les décisions de gestion du personnel de Gecina.

L’association ayant fait valoir que la loi doit être respectée, Gecina  a accepté le principe de rouvrir une discussion pour trouver une solution. Néanmoins ces négociations étant consommatrices de temps et l’enjeu secondaire au regard des points d’achoppement sur le contrôle des charges notamment, une action n'a pas été engagée car il n'y a eu qu'un nombre très minoritaires de locataires qui ont font connaitre leur demande sur cette question.

Toutefois, il est toujours possible que cette question soit reposée à Gecina car actuellement, le travail facturé aux locataires (distribution du courrier 6j/7) n'est pas effectif.

Loyers bloqués et frais d'agence en 2014

Le dispositif de blocage des loyers à la relocation est reconduit pour la période allant du 1er août 2014 au 31 juillet 2015. Le décret a été publié au journal officiel du 31 juillet 2014, sous le N°2014-854 du 30 juillet 2014.

Ce mécanisme empêche le propriétaire de profiter d'un changement de locataire pour augmenter le loyer, hors évolution de l'indice IRL. Les dispositions du  décret s’appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2014 au 31 juillet 2015.

Vous pouvez poser la question du loyer payé par le précédent locataire à l'agence chargée de la mise en location. Par ailleurs le décret prévoyant le plafonnement des frais et honoraires d'agence est applicable depuis le 15 septembre 2014. Désormais ils sont calculés non pas en fonction du loyer demandé mais en fonction de la surface louée et sur la base d'un prix fixé par l'Etat pour Paris à 15 € TTC dont 3€ pour l'établissement de l'état des lieux ....

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