L'arreté préfectoral fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris est consultable en intégralité en cliquant sur le lien suivant: Arrêté prefectoral du 28 mai 2024 encadrement des loyers à Paris.
Ce sont les valeurs officielles applicables à compter du 1er juillet 2024, en €/m2, pour l'encadrement des loyers dans notre immeuble, pour tous les baux signés à compter de cette date. Ceux actuellement en cours se poursuivent dans leurs conditions contractuelles jusqu'à leur renouvellement.
Au renouvellement du contrat de location arrivé à échéance, le loyer du logement ne peut pas excéder de 20 % le loyer médian de référence déterminé par l'arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30%.
Quartier Necker N°58 (zone 6)
Logements loués vides |
Loyer de référence minoré |
Loyer de référence
en €/m²
|
Loyer de référence majoré |
1p |
19,9 |
28,4 |
34,1 |
2p |
18,3 |
26,2 |
31,4 |
3p |
17,6 |
25,1 |
30,1 |
4p et + |
16,5 |
23,5 |
28,2 |
Bien évidemment, seules les pieces à vivre sont comptabilisées, ce qui exclut salle de bains, cuisine, WC, couloir, etc...
LOCATIONS MEUBLEES
Il existe les mêmes références pour les logements meublés relevant de la loi de 1989. Néanmoins, pour les logements mis en location meublées depuis 2023, Gecina a décidé de contourner la loi en faisant signer des baux de logements meublés en résidence services. Cette précision apparait en petits caractères dans les annonces. Elle est également mentionnée dans le bail qui stipule que la location est consentie sous l'article L631-13 du code de la construction et de l'habitation (résidences-services)
Le législateur a notamment défini ces résidences-services comme un ensemble constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables qui sont:
« 1° L'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;
« 2° La mise à disposition d'un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d'assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens ;
« 3° Le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés. »
La quittance de loyer doit porter le détail des sommes versées par le locataire en distinguant notamment le loyer, les charges et les services non individualisables.
Les baux signés dans ces conditions constituent un abus de droit car aucune de ces obligations n'est respectée. Vous pouvez le signaler à la Mairie de Paris et exiger du bailleur que le bail soit modifié pour respecter les dispositions de la loi de 1989, avec à la clé une baisse de loyer (sans aucun risque de perdre votre bail).
Conseil généraux
Avant de signer quoi que ce soit, demandez vous s'il est raisonnable de louer un appartement qui sera situé dans un gigantesque chantier, avec des installations étalées dans le jardin et ce d'autant qu'en plus du chantier de réfection des façades et balcons du grand immeuble de logements, coté Vaugirard, l'immeuble sera également mis en chantier pour une restructuration totale. Le bailleur a oublié de vous signaler ce "petit" détail, ne vous étonnez pas, le mépris du locataire est une religion bien installée chez YouFirst résidence.
Surface du logement
L’association des locataires vous conseille de vérifier la surface mentionnée dans le bail car l’imagination de Gecina est débordante pour calculer le loyer de manière sournoise en arrondissant la surface au M2 supérieur, ou bien en ajoutant une surface de balcon pour les petits et très petits appartements. Demandez le plan de géometre ou faites un copie écran du plan affiché dans l’annonce, additionnez les surfaces de chaque pièce pour arriver à la surface totale habitable. Il est interdit de faire payer en tout ou partie la surface de balcon. Relevez l'erreur et n'acceptez pas d'être pris pour des pigeons.
Etat des lieux
Si l’état des lieux est établi directement entre le locataire et le bailleur, il est gratuit. Le gardien est le salarié représentant du bailleur, il n'est pas un professionnel de l'immobilier
S’il est établi par un professionnel (agent immobilier, notaire…), les frais peuvent être partagés avec le locataire pour l’état des lieux d’entrée, sous conditions du respect d’un plafond fixé à 3 € par m² de surface habitable. Conservez précieusement les échanges mails qui vous donneront rendez-vous avecle gardien, ou bien envoyez un mail à votre interlocuteur lui confirmant le jour et l'heure de ce rendez-vous avec lui. Lorsque votre bail sera signé, vous demanderez le remboursement de cette somme illégalement facturée. Pour cela vous ferez simplement référence à l'article 3-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Les loyers de référence, majoré et minoré
Le loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). Le loyer médian est celui qui divise en deux groupes égaux en nombre les loyers considérés, la première moitié lui est inférieure, la seconde supérieure.
Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence + 20%: Il permet de limiter le niveau des loyers fixés lors de l’entrée dans un nouveau logement et de diminuer le loyer au renouvellement du bail.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence - 30%: Il permet de limiter les réévaluations de loyers pratiquées au renouvellement du bail.
Pour tous les contrats de location signés à compter du 1er juillet 2024, le loyer est fixé dans la limite du loyer de référence majoré.
Si le logement a été occupé par un précédent locataire au cours des 18 derniers mois: le loyer est égal au loyer de l’ancien locataire, qui doit être mentionné dans le contrat de location, avec prise en compte la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) si elle n’a pas été appliquée durant les 12 derniers mois. C'est l'encadrement à la relocation qui s'applique aux bail de résidence principale du locataire.
Deux dérogations (dans la limite du loyer de référence majoré):
- Si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre :
le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.
- Si des travaux d’amélioration ou des travaux liés à la décence ont été réalisés depuis la dernière location, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux TTC.
Dans tous les cas, le loyer qui est proposé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.
Ajustement du loyer à l'initiative du locataire et contestation (car GECINA ne respecte pas les limites de loyers pour les appartements actuellement loués)
Le dispositif d'encadrement des loyers permet au bailleur comme au locataire de demander l'ajustement du montant du loyer, soit devant la Commission départementale de conciliation (CDC), mise en place auprès de la Direction régionale interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) d'Île-de-France, soit directement devant le tribunal judiciaire. Vous pouvez consulter un guide complet en cliquant sur le lien suivant
Depuis le 1er janvier 2023, vous pouvez signaler à la Mairie de Paris que votre loyer dépasse le montant maximal de référence majoré et ne respecte pas l'arreté préfectoral. Cette démarche permet de mettre en demeure le propriétaire de régulariser le bail et de reverser les loyers trop-perçus au locataire. La Ville de Paris peut prononcer une amende à l’encontre du propriétaire en cas de refus ou d’absence de réponse de ce dernier. Lien vers les explications
Vous pourrez ensuite retrouver cette information dans le menu à la rubrique "locataires, futurs locataires" de ce site